ImmoBiehler
Ihr Immobilienmakler für das Kunibertsviertel in Köln
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Bild oben: Unser Büro am Friesenwall
Wir kennen den Immobilienmarkt im Kölner Kunibertsviertel
Im Kölner Kunibertsviertel spielt buchstäblich die Musik. Nicht nur die rund 1.200 Musikstudenten der „Hochschule für Musik und Tanz Köln“ hüllen das Viertel in Musik. In den Innenhöfen zwischen Thürmchenswall und Brandenburger Straße hört man Studenten sowie Musiker der Kölner Philharmonie bei ihren Übungen. Der Musical Dome am Breslauer Platz rundet das Thema Musik ab. Geradezu idyllisch ist es rund um die Basilika St. Kunibert und entlang des Konrad-Adenauer-Ufers nördlich der Kunibertsgasse.
Der Immobilienmarkt ist mit rund 2.500 Wohnungen recht eng. Das Viertel hat ein einziges 1-Familien-Haus – und es ist gleichzeitig das wahrscheinlich extravaganteste und coolste der Stadt: Die Weckschnapp alias „Kunibertsthürmchen“ (Konrad-Adenauer-Ufer 69).
Wie stark sinkt der Marktwert Ihrer Wohnung ab 2026?
Druck auf den Marktwert der Wohnungen im Kunibertsviertel erzeugt die am 01.01.2026 eröffnende, nur 500 Meter entfernte Erstaufnahmeeinrichtung für bis zu 700 Geflüchtete. Nachvollziehbar: Bewohner solcher Einrichtungen bevorzugen in ihrer Freizeit Parks und belebte Orte. Die Wahrscheinlichkeit, dass täglich hunderte Geflüchteter zwischen dem Park am Theodor-Heuss-Ring und dem Hauptbahnhof durch die Domstraße sowie die Clever Straße / Unter Kahlenhausen / An der Linde / Johannisstraße hin- und her pendeln, ist relevant für den Marktwert von Wohnungen. Daher könnte jetzt ein günstiger Zeitpunkt sein, um seine Wohnung im Kunibertsviertel zu verkaufen, bevor der Marktwert sinkt. Mehr Details: Siehe unten unter „Was sollte man über das Kunibertsviertel als Wohnlage wissen?“
Was ist Ihre Immobilie wert?
Ob Wohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Grundstück: Geben Sie online einige wenige Eckdaten ein und gelangen Sie In wenigen Schritten zum groben Sofortergebnis. Für eine exakte Bewertung begutachte ich Ihre Immobilie unverbindlich vor Ort (kostenfrei bei Verkaufsabsicht).
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Immobilienmarkt-Analyse Köln Kunibertsviertel
Die wichtigsten Daten und Statistiken:
- Entwicklung der Kaufpreise für Wohnimmobilien, Büros, Praxen, Einzelhandel
- Entwicklung der Mieten für Wohnimmobilien, Büros, Praxen, Einzelhandel
- Preise und Mieten nach Objektart, Zimmeranzahl und Wohnfläche
- Haushaltsgrößen
- Entwicklung von Bevölkerung und Immobilienbedarf im Viertel
Anmerkung: Die verfügbaren Daten beziehen sich auf den Gesamt-Stadtbezirk Altstadt-Nord, zu dem das Kunibertsviertel gehört.
Wie sieht die Zusammenarbeit mit uns aus?
Kostenfreie Online-Bewertung
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Wir schauen uns Ihre Immobilie an
Nach unserem telefonischen Beratungstermin stellen wir Ihnen unsere Erfolgsstrategie vor und schauen uns Ihre Immobilie an, um eine professionelle Premium Wertermittlung zu erstellen.
Professionelle Bewertung & Vermarktung
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Aktuelle Immobilien-Angebote
Köln Kunibertsviertel: Ratgeber für Immobilienverkäufer
Sie wollen Ihre Wohnung im Kölner Kunibertsviertel verkaufen.
Ein Immobilienverkauf setzt umfangreiches Fachwissen voraus.
Verkaufen Sie Ihre Wohnung im Kölner Kunibertsviertel ohne die Unterstützung eines Maklers, ist eine ausführliche Vorbereitung essenziell und entscheidet maßgeblich über Ihren Erfolg. Dies fängt bereits bei der Preisfindung an: Sowohl ein zu hoher als auch ein zu niedriger Preis verzögert Ihre Verkaufsdauer erheblich und kostet Sie letztendlich eine Menge Geld.
In unserem Ratgeber verraten wir Ihnen die Gründe dafür und erklären Ihnen, wie Sie den richtigen Angebotspreis festlegen.
Hausverkauf Interview mit einer Immobilienverkäuferin
Im nachfolgenden Video spricht eine typische Kundin über ihre Erfahrungen mit Immo Biehler.
Maximale Nachfrage erreichen heißt: Zum Bestpreis verkaufen
Ob schicker, sanierter Altbau oder sanierungsbedürftige Wohnung:
Unser internationales Käufernetzwerk verdoppelt die Nachfrage von Kaufinteressenten für Ihre Wohnung oder Ihr Haus im Kölner Kunibertsviertel.
Quelle: BORIS NRW. Bildlizenz: „Datenlizenz Deutschland –Zero – Version 2.0“
Der Bodenrichtwert im Kölner Kunibertsviertel
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte im Kölner Kunibertsviertel?
Bei den Wohnimmobilien im Kölner Kunibertsviertel gibt es lediglich zwei Bodenrichtwerte, die sich auch nur um vernachlässigbare 3% unterscheiden: 2.360 €/m² für die Grundstücke südlich der Machabäerstraße (plus die 3 größtenteils gewerblichen Häuserblöcke zwischen Domstraße, Thürmchenswall und Turiner Straße), sowie 2.290 €/m² in den restlichen Wohngebieten.
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Marktwert?
Nein. Bei der Bewertung von Wohnimmobilien fließt der Bodenrichtwert zwar in die Sachwert- und Ertragswertberechnung ein. Dabei werden selbstverständlich aber auch weitere Kriterien wie der Unterhaltungszustand und die Qualität der Ausstattung berücksichtigt.
Der Bodenrichtwert ist lediglich – aber auch immerhin – die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. § 196 Baugesetzbuch regelt die Details.
Dennoch ist der Bodenrichtwert grundsätzlich ein Indikator für den Marktwert der Lage. Denn er wird von Gutachtersausschüssen festgelegt, die versuchen, die Lage eines Gebietes möglichst treffend zu bewerten.
Problem dabei: Ein großes, sehr gut ausgestattetes, top saniertes Haus, das neben einer kleinen, abbruchreifen Ruine mit einem gleich großen Grundstück steht, hat aufgrund der Lage den gleichen Bodenrichtwert. Gleiches gilt für Wohnungen.
Gebäude von sehr unterschiedlichem Marktwert beim Bodenrichtwert in die gleiche Schublade gesteckt.
Einzelne sehr hochwertige Immobilien (zum Beispiel Johannisstraße 88-92) werden in die gleiche Schublade gesteckt wie benachbarte geringwertigere Gebäude (Johannisstraße 86), weil a) die Fein-Einteilung zu aufwändig für die Gutachtersausschüsse ist und b) der Boden sehr unterschiedlicher Immobilien allein aufgrund der Lage durchaus gleich viel wert sein kann.
Ein schlichtes Mini-Appartement-Gebäude wie Thürmchenswall 65-67 kann durch höhere Quadratmeter-Mieten eine deutlich höhere Rendite abwerfen als die benachbarten, weitaus attraktiveren Gebäude Thürmchenswall 53-63. Während Selbstnutzer in letzteren Gebäuden höhere Preise zu zahlen bereit sind, ist für Anleger das Gebäude mit der höheren Rendite wertvoller. Wir helfen Ihnen bei der Bestimmung des optimalen Kaufpreises.
Auch das Grundstück Dagobertstraße 70 eigentlich hat trotz des schlichten Hauses einen höheren Boden-Wert als umgebende, schönere Häuser, weil es mit seiner Baugenehmigung für 9 Etagen eine höhere Rendite in Relation zur Fläche erzielt. Der Wert einzelner Wohnungen nimmt hingegen mit der Anzahl der Etagen ab.
Der Marktwert kann also bei einzelnen Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen ganz erheblich vom Bodenrichtwert abweichen.
Dass die Bodenrichtwerte im Kuniberts-Viertel zu den homogensten aller Kölner Viertel gehören, liegt an der relativen Homogenität der Qualität der Lage. Bei einer differenzierteren Festsetzung der Bodenrichtwerte würden wir jedoch zu größeren Unterschiedn kommen. Beispiel: Die Gebäude Konrad-Adenauer-Ufer 31-37 würden wir aufgrund der Lage deutlich höher als die Jakordenstraße, Brandenburger Straße oder Altenberger Straße einstufen.
Zu Hause in Ihrem Kölner Veedel
„Viva Colonia“, „En unserem Veedel“ und „Hey Kölle, do bes e Jeföhl“ singen Kölner u.a. im Karneval oder bei den Spielen des FC.
Das Gefühl, zu Hause zu sein, erlebt man in Köln intensiver als in anderen Großstädten. Die größte emotionale Bindung erleben echte Kölner (auch neu HInzugezogene) in ihrem Viertel – dem Veedel.
Auch wir sind ein einem Veedel zu Hause. Unser Büro finden Sie ganz nah im Friesen-Viertel.
Als lokale Marktkenner und Experten für den Verkauf von Immobilien in der Kölner Veedeln vermarkten wir Ihr Haus oder Ihre Wohnung optimal. Professionell, schnell und zum besten Preis.
Antworten auf meistgestellte Fragen zum Kölner Kunibertsviertel
Wo sind die Grenzen des Kunibertsviertels?
Das Veedel Kunibertsviertel wird begrenzt durch:
- Westen: Turiner Straße
- Süden: Maximinenstraße, Breslauer Platz, Kostgasse. Trankgasse
- Osten: Konrad-Adenauer-Ufer
- Norden: Thürmchenswall
Was sollte man über das Kunibertsviertel als Wohnlage wissen?
Das sollte man über das Kunibertsviertel als Wohnlage wissen
Im Kölner Kunibertsviertel spielt buchstäblich die Musik. Nicht nur die rund 1.200 Musikstudenten der „Hochschule für Musik und Tanz Köln“ hüllen das Viertel in Musik. In den Innenhöfen zwischen Thürmchenswall und Brandenburger Straße hört man Studenten und Musiker der Kölner Philharmonie bei ihren Übungen. Der Musical Dome am Breslauer Platz rundet das Thema Musik ab.
Geradezu idyllisch ist es rund um die Basilika St. Kunibert und entlang des Konrad-Adenauer-Ufers nördlich der Kunibertsgasse.
Im Verhältnis zur Fläche hat das Kuniberts-Viertel noch vor Deutz (Messe) durch seine Lage am Hauptbahnhof die höchste Hotel-Dichte Kölns. Das ist relevant für Immobilieneigentümer, weil kaufkräftige Hotelgesellschaften bei frei werdenden Flächen die Grundstückspreise nach oben treiben.
Gleiches gilt für die REWE Group, die einst in der Jakordenstraße gegründet wurde. Auch REWE bietet bei frei werdenen Grundstücken mit, wenn seine Verwaltung expandieren soll.
Als aktuelles größeres Bauprojekt steht der ehemalige Standort der Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW im Thürmchenswall 48-54 vor einer neuen Nutzung.
2.500 Wohnungen – und das coolste 1-Familienhaus
Der Immobilienmarkt ist mit rund 2.500 Wohnungen recht eng.
Das Viertel hat ein einziges 1-Familien-Haus – und es ist gleichzeitig das wahrscheinlich extravaganteste und coolste der Stadt: Die Weckschnapp alias „Kunibertsthürmchen“ am Konrad-Adenauer-Ufer 69. 1956 baute der Architekt Martin Kratz den Turm zu einer Wohnung um. Da das Gebäude-Ensemble seitdem von Generation zu Generation in der Familie vererbt wurde, kam es bisher nie auf den freien Immobilienmarkt. Cool ist nicht nur der Turm: Martin Kratz baute ein Architektenhaus an – mit einem riesigen Panoramafenster unter dem Dachgiebel. Nach 3 Seiten umzingelt von mehrgeschossigen Gebäuden merken die Bewohner nichts davon, da das Panoramafenster einen unverbaubaren Blick auf die vierte Seite bietet: Den Rhein und den Rheinpark.
Zur Parkplatzsituation: Sehr schwierig. Nur wenige Gebäude haben Tiefgaragen oder Innenhof-Parkplätze. das einzige Parkhaus für monatlich zu mietende Dauer-Parkplätze ist das „DB BahnPark Parkhaus Hauptbahnhof Altstadt-Nord P7“, Am Alten Ufer 35, 50668 Köln (Tarif derzeit 195 Euro / Monat).
Wie stark sinkt der Marktwert Ihrer Wohnung ab 2026?
Druck auf den Marktwert der Wohnungen im Kunibertsviertel erzeugt ganz objektiv betrachtet mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit die am 01.01.2026 eröffnende, nur 500 Meter entfernte Erstaufnahmeeinrichtung für bis zu 700 Geflüchtete in der ehemaligen Oberfinanzdirektion an der Ecke Riehler Straße / Wörthstraße. Nachvollziehbar: Bewohner solcher Einrichtungen bevorzugen in ihrer Freizeit Parks und belebte Orte. Die Wahrscheinlichkeit, dass täglich hunderte Geflüchteter zwischen dem Park am Theodor-Heuss-Ring und dem Hauptbahnhof die kürzesten Wege wählen, ist hoch. Die kürzesten Wege sind die beiden Nord-Süd-Achsen des Kunibertsviertels:
- Ab Erstaufnahmeeinrichtung und Park am Theodor-Heuss-Ring: Clever Straße – Unter Kahlenhausen – An der Linde -Johannisstraße
- Domstraße
Wenn nun 700 Geflüchtete zwischen der Erstaufnahmeeinrichtung und dem Hauptbahnhof durch das Kunibertsviertel hin- und her wandern, ist die Frage, welche Konsequenzen dies für den Marktwert von Wohnungen. Die Kölnische Rundschau berichtete im April 2024, dass die Anwohnerinitiative Neustadt-Nord/Villenviertel erhebliche Bedenken formulierte:
„Sollte die bisherige Planung umgesetzt werden, würde wohl erstmals in einer NRW-Großstadt eine Erstaufnahmeeinrichtung mitten in ein Wohnviertel gesetzt. Eine Unterkunft dieser Größenordnung stellt dauerhaft eine Lärm- und Unruhequelle dar, eine Belegung mit unterschiedlichen Nationalitäten und Kulturen auf einem Raum führe zum Probleme mit Streitigkeiten, Alkoholismus, Eigentumsdelikten und Vandalismus. Die Immobilienpreise in der Gegend würden mutmaßlich verfallen. Es kommt zu einem abnehmenden Sicherheitsgefühl von Frauen, Männern und Kindern in unmittelbarem Umfeld von sehr großen Flüchtlingsunterkünften.“
Je näher der Eröffnungstermin rückt, desto schwieriger wird es für Immobilienverkäufer in den angrenzenden Gebieten, ihre Preisvorstellungen zu realisieren. Angesichts derzeit noch hoher Preise könnte jetzt ein günstiger Zeitpunkt sein, um seine Wohnung im Kunibertsviertel zu verkaufen, bevor der Marktwert sinkt.
Aus welchen Unter-Vierteln besteht das Veedel Kunibertsviertel?
Das Kuniberts-Viertel ist als eines der kleinsten Kölner Viertel eigentlich unterteilbar. Die Stadt Köln unterteilt es in ihrer „kommunalen Gebietsgliederung“ dennoch in:
- Kuniberts-Viertel Thürmchenswall (nördlich Dagobertstraße)
- Kuniberts-Viertel St. Kunibert (südlich Dagobertstraße)
Was ist im Kuniberts-Viertel besonders empfehlenswert?
Unsere Tipps:
- Spaziergang am Konrad-Adenauer-Ufer
- Für Karnevalisten: Festartikel Schmitt, seit 1945 (!) DAS traditionsreichste inhabergeführte Kölner Fachgeschäft für Kostüme und Dekorationen – charmant und eben keine Ladenkette wie Karnevalswierts oder Deiters
- Basilika St. Kunibert (noch älter als der Kölner Dom)
- Idylle rund um den Platz Kunibertskloster
- Ursulinenkirche St. Corpus Christi mit ihrer selten schönen barocken Architektur
- Max Stark (kölsches Brauhaus mit kölscher Atmosphäre, guter Küche und echten Köbessen), siehe max-stark.de (kein Link wegen fehlendem SSL / https)
- Hochschule für Musik und Tanz: Das Schwarze Brett der beste Ort in Köln, um Studenten als Musiklehrer oder Tanzlehrer zu engagieren.
- Medizinische Versorgung: Mit dem Marienkrankenhaus mitten im Viertel optimal. Falls Ihnen das Krankenhaus „irgendwie bekannt“ vorkommt: Dort wurde die RTL-Serie „Stadtklinik“ gedreht (die Ärzte sind allerdings echt).
- Kita: Kita St. Kunibert, direkt neben der Basilika (früher Teil der Kirche, heute privatisiert)
- Schulen: Urselinen-Gymnasium (nur für Mädchen), Urselinen Realschule, Abendrealschule der Stadt Köln (teilt sich ein Gebäude mit der Hauptschule). Bei der katholischen Hauptschule am Rhein fällt derzeit auf, dass kein einziger Lehrer oder Schüler gemerkt hat, dass die Website khs-am-rhein.de vor einiger Zeit gehackt wurde. Screenshot der Website:
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So arbeiten wir mit Ihnen zusammen
1. Kostenfreie Online-Bewertung
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2. Wir schauen uns Ihre Immobilie an
Nach unserem telefonischen Beratungstermin stellen wir Ihnen unsere Erfolgsstrategie vor und schauen uns Ihre Immobilie an, um eine professionelle Premium Wertermittlung zu erstellen.
3. Professionelle Bewertung & Vermarktung
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Dennis Biehler
Dennis Biehler und sein Team freuen sich auf Sie!
Kundenstimmen
Das Team war äußerst zuvorkommend und freundlich, und wir fühlten uns von Anfang an gut aufgehoben.
Die Immobilie selbst hat uns ebenfalls beeindruckt, und wir überlegen ernsthaft, sie zu erwerben.
Vielen Dank an ImmoBiehler für diese großartige Erfahrung!
– Verkäufer und Käufer werden stets mit großer Transparenz auf dem Laufenden gehalten, u. a. mit einer sehr modernen Cloud Lösung oder oft sehr direkt telefonisch oder per Whatsapp
– Die Erreichbarkeit ist enorm gut, eine Antwort erfolgt extrem rasch
– Der gesamte Prozess von Kauf und Verkauf wird begleitet, Immobiehler kümmert sich wirklich um alles
– Firmen, mit denen Immobiehler zusammenarbeitet sind sich dieser Vorteile ebenfalls bewusst, dadurch besitzt die Firma ein gutes Netzwerk, was mir auch selbst sehr geholfen hat Insgesamt wirklich ein ehrlicher Makler und ich bin froh die Firma ausgesucht zu haben.
Deswegen können wir Herrn Biehler und sein Team als vertrauensvolle Ansprechpartner uneingeschränkt weiterempfehlen.
