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Ihr Immobilienmakler für das Martinsviertel Köln
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Der Immobilienmakler für den Verkauf Ihrer Immobilie im Kölner Martinsviertel
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Bild oben: Unser Büro am Friesenwall
Wir kennen den Immobilienmarkt im Kölner Martinsviertel
Das Martinsviertel gilt als DIE Altstadt von Köln. Genau genommen ist das Viertel die Rekonstruktion einer Rekonstruktion: Von 1935 bis 1940 wurden die baufälligen Gebäude entkernt und mit ihren mittelalterlichen Fassaden neu aufgebaut. Im Zweiten Weltkrieg wurde das Viertel zu 90 Prozent zerstört. Von 1949 bis 1960 wurden die Gebäude erneut rekonstruiert. Bis auf einige Fassadenteile und Keller ist nichts mehr mittelalterlich. Dennoch ist das Viertel das Schmuckstück der Stadt.
Haben Sie sich einmal gefragt, wer in den wunderschönen historischen Häusern am Alter Markt, Buttermarkt oder in der Salzgasse und Mauthgasse über den Lokalen und Geschäften wohnt? Die Antwort ist meist: Niemand. Raffgardinen, Plastikpflanzen, Möblierungen und Lampen täuschen darüber hinweg, dass die meisten dieser Wohnungen leer stehen, weil sie den Betrieb im Erdgeschoss behindern würden. Die oberen Etagen sind eher Gewerbe-Immobilien. Kaufen oder mieten kann man Wohnungen im Kölner Martinsviertel in der Regel nur, wenn es neuere Gebäude sind, die mit separaten Zugängen für Mieter gebaut wurden.
Mehr Details: Siehe unten unter „Was sollte man über das Martinsviertel als Wohnlage wissen?“
Was ist Ihre Immobilie wert?
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Immobilienmarkt-Analyse Köln Martinsviertel
Die wichtigsten Daten und Statistiken:
- Entwicklung der Kaufpreise für Wohnimmobilien, Büros, Praxen, Einzelhandel
- Entwicklung der Mieten für Wohnimmobilien, Büros, Praxen, Einzelhandel
- Preise und Mieten nach Objektart, Zimmeranzahl und Wohnfläche
- Haushaltsgrößen
- Entwicklung von Bevölkerung und Immobilienbedarf im Viertel
Anmerkung: Die Daten beziehen sich auf den Bezirk Altstadt-Nord, zu dem das Martinsviertel gehört.
Wie sieht die Zusammenarbeit mit uns aus?
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Wir schauen uns Ihre Immobilie an
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Professionelle Bewertung & Vermarktung
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Aktuelle Immobilien-Angebote
Köln Martinsviertel: Ratgeber für Immobilienverkäufer
Sie wollen Ihre Wohnung oder Ihr Haus im Kölner Martinsviertel verkaufen.
Ein Immobilienverkauf setzt umfangreiches Fachwissen voraus.
Verkaufen Sie Ihre Immobilie im Martinsviertel ohne die Unterstützung eines Maklers, ist eine ausführliche Vorbereitung essenziell und entscheidet maßgeblich über Ihren Erfolg. Dies fängt bereits bei der Preisfindung an: Sowohl ein zu hoher als auch ein zu niedriger Preis verzögert Ihre Verkaufsdauer erheblich und kostet Sie letztendlich eine Menge Geld.
In unserem Ratgeber verraten wir Ihnen die Gründe dafür und erklären Ihnen, wie Sie den richtigen Angebotspreis festlegen.
Hausverkauf Interview mit einer Immobilienverkäuferin
Im nachfolgenden Video spricht eine typische Kundin über ihre Erfahrungen mit Immo Biehler.
Maximale Nachfrage erreichen heißt: Zum Bestpreis verkaufen
Ob denkmalgeschütztes Haus, schicker, sanierter Altbau, Penthouse oder Wohnung im Mehrfamilienhaus:
Unser internationales Käufernetzwerk verdoppelt die Nachfrage von Kaufinteressenten für Ihre Wohnung oder Ihr Haus im Martinsviertel.
Quelle: BORIS NRW. Bildlizenz: „Datenlizenz Deutschland –Zero – Version 2.0“
Der Bodenrichtwert im Martinsviertel in Köln
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte im Martinsviertel?
In den Wohngebieten im Martinsviertel reichen die Bodenrichtwerte von 1.930 €/m² entlang Mauthgasse, Salzgasse und Ostseite Buttermarkt bis zu 3.720 €/m² im restlichen Viertel zwischen Große Neugasse und Heumarkt. Am Südrand des Heumarkts (Häuserreihe inklusive „Brauerei Zur Malzmühle“ gegenüber Südseite Maritim Hotel) sowie bei der Augustinerstraße 1-25 und Am Malzbüchel 1 liegt er bei 2.040 €/m².
Die 93 Prozent Unterschied, die der Gutachterausschuss festlegte, sind sachlich nicht zu begründen.
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Marktwert?
Nein. Bei der Bewertung von Wohnimmobilien fließt der Bodenrichtwert zwar in die Sachwert- und Ertragswertberechnung ein. Dabei werden selbstverständlich aber auch weitere Kriterien wie der Unterhaltungszustand und die Qualität der Ausstattung berücksichtigt.
Der Bodenrichtwert ist lediglich – aber auch immerhin – die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. § 196 Baugesetzbuch regelt die Details.
Dennoch ist der Bodenrichtwert grundsätzlich ein Indikator für den Marktwert der Lage. Denn er wird von Gutachtersausschüssen festgelegt, die versuchen, die Lage eines Gebietes möglichst treffend zu bewerten.
Problem dabei: Ein großes, sehr gut ausgestattetes, top saniertes Haus, das neben einer kleinen, abbruchreifen Ruine mit einem gleich großen Grundstück steht, hat aufgrund der Lage den gleichen Bodenrichtwert. Gleiches gilt für Wohnungen.
Gebäude von sehr unterschiedlichem Marktwert beim Bodenrichtwert in die gleiche Schublade gesteckt.
Einzelne hochwertigere Immobilien werden in die gleiche Schublade gesteckt wie gleich nebenan gelegene geringwertigere Gebäude, weil a) die Fein-Einteilung zu aufwändig für die Gutachtersausschüsse ist und b) der Boden sehr unterschiedlicher Immobilien allein aufgrund der Lage durchaus gleich viel wert sein kann.
Anders herum ist nicht nachvollziehbar, warum die historischen Gebäude am Alter Markt einen 93 Prozent höheren Wert als die historischen Gebäude in der Mauthgasse und die gut laufenden Restaurants am Rheinufer, aber den gleichen Bodenrichtwert wie zum Beispiel das abseits gelegene und unauffällige Brigittengäßchen haben sollen.
Der Marktwert kann also bei einzelnen Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen ganz erheblich vom Bodenrichtwert abweichen.
Zu Hause in Ihrem Kölner Veedel
„Viva Colonia“, „En unserem Veedel“ und „Hey Kölle, do bes e Jeföhl“ singen Kölner u.a. im Karneval oder bei den Spielen des FC.
Das Gefühl, zu Hause zu sein, erlebt man in Köln intensiver als in anderen Großstädten. Die größte emotionale Bindung erleben echte Kölner (auch neu HInzugezogene) in ihrem Viertel – dem Veedel.
Auch wir sind ein einem Veedel zu Hause. Unser Büro finden Sie am Friesenwall in Altstadt-Nord.
Als lokale Marktkenner und Experten für den Verkauf von Immobilien in der Kölner Veedeln vermarkten wir Ihr Haus oder Ihre Wohnung optimal. Professionell, schnell und zum besten Preis.
Antworten auf meistgestellte Fragen zum Veedel Köln Martinsviertel
Wo sind die Grenzen des Martinsviertels?
Das Martinsviertel wird begrenzt durch:
- Norden: Bahndamm zwischen Hauptbahnhof und Hohenzollernbrücke / Heinrich-Böll-Platz
- Westen: Am Domhof, Bechergasse, Alter Markt (ohne Westseite), Steinweg, In der Fleischhalle, Geyergasse, Vor St. Martin
- Süden: Heumarkt (die Straße dieses Namens) südlich Maritim Hotel, Häuserreihe rund um „Brauhaus Zur Malrmühle“
- Osten: Rheinufer
Was sollte man über das Martinsviertel als Wohnlage wissen?
Das Martinsviertel gilt als DIE Altstadt von Köln. Genau genommen ist das Viertel die Rekonstruktion einer Rekonstruktion: Von 1935 bis 1940 wurden die baufälligen Gebäude entkernt und mit ihren mittelalterlichen Fassaden neu aufgebaut. Im Zweiten Weltkrieg wurde das Viertel zu 90 Prozent zerstört. Von 1949 bis 1960 wurden die Gebäude erneut rekonstruiert. Bis auf einige Fassadenteile und Keller ist nichts mehr mittelalterlich. Die „historische“ Bausubstanz ist größtenteils rund 70 Jahre alt. Dennoch ist das Viertel das Schmuckstück der Stadt.
So sah das Viertel 1945 aus (Quelle des Screenshots / Video):
Block aus Nordwesten nach Südösten Richtung Deutzer Brücke (Quelle):
Jahreszahlen an historischen Gebäuden sind also eher eine Erinnerung / eine Reminiszenz.
Leer stehende Wohnungen
Haben Sie sich eigentlich einmal gefragt, wer in den wunderschönen historischen Häusern am Alter Markt, Buttermarkt oder in der Salzgasse und Mauthgasse über den Restaurants und Geschäften wohnt? Die Antwort ist meist: Niemand.
Raffgardinen, Plastikpflanzen, Möblierungen und Lampen täuschen darüber hinweg, dass die meisten dieser Wohnungen leer stehen, weil sie den Betrieb im Erdgeschoss behindern würden. Die oberen Etagen sind eher Gewerbe-Immobilien, die zu den Betrieben im Erdgeschoss gehören, und werden bestenfalls als Lagerflächen genutzt. In manchen Wohnungen über Gastronomien wohnen die Wirte oder Angestellte, die sich niemals über Lärm oder Gerüche des Gastronomiebetriebs beschweren würden.
Ein Teil der zum Beispiel 14.000 Wohnungen, die Mitte 2024 in Köln leer standen (der Kölner Stadtanzeiger berichtete am 22.08.24) befindet sich in den historischen Gebäuden der Altstadt. Zum Vergleich: In der Düsseldorfer Altstadt stehen rund 500 Wohnungen dauerhaft leer.
Aus der Perspektive von Vermietern ist der Leerstand in den oberen Etagen betriebswirtschaftlich oft sinnvoll. Würden sie zum Beispiel die oberen Etagen vermieten, entfiele unten wertvolle Fläche. Also wird im Erdgeschoss jeder Quadratmeter für den Gewerbetreibenden genutzt. Er rechnet sich oft sogar, das Treppenhaus im Erdgeschoss abzureißen, die Decke zu verschließen und die vermietbare Fläche im Erdgeschoss zu maximieren. Dass die oberen Stockwerke leer stehen, ist eine betribeswirtschaftliche Optimierung des Gesamt-Gebäudes, das in der Regel nur einen Eigentümer hat.
Kaufen oder mieten kann man Wohnungen im Kölner Martinsviertel in der Regel nur, wenn es neuere Gebäude sind, die in ihrem Erscheinungsbild (vor allem durch spitze Giebel und relativ kleine Fenster) an die historischen Gebäude angepasst wurden, aber ansonsten moderne Gebäude mit separaten Zugängen für Mieter sind.
Parkmöglichkeiten im Martinsviertel
Sofern der Parkplatz nicht unmittelbar an der eigenen Wohnung liegen muss, sind die Parkmöglichkeiten recht gut: Zahlreiche Tiefgaragen-Parkhäuser bieten Dauer-Parkplätze zur monatlichen Miete.
Aus welchen Unter-Vierteln besteht das Martinsviertel?
Das Martinsviertel ist bereits ein Unterviertel des Kölner Viertels Alstadt-Nord. Sinnvoll kann man es nicht weiter unterteilen.
Aus welchen Straßen besteht das Viertel?
- Alter Markt
- Am Bollwerk
- Am Frankenturm
- An Groß St.Martin
- Auf dem Brand
- Auf dem Rothenberg
- Augustinerstr.
- Bechergasse
- Bischofsgartenstr.
- Bolzengasse
- Brigittengäßchen
- Buttermarkt
- Eisenmarkt
- Fischmarkt
- Frankenwerft
- Große Neugasse
- Gürzenichstr.
- Hafengasse
- Heinrich-Böll-Platz
- Heumarkt
- Hühnergasse
- Kurt-Hackenberg-Platz#
- Lintgasse
- Markmannsgasse
- Marsplatz
- Martinspförtchen
- Mühlengasse
- Salzgasse
- Seidmacherinnengäßchen
- Steinweg
- Unter Käster
- Vor St.Martin
- Wehrgasse
Was ist im Martinsviertel besonders empfehlenswert?
Unsere Tipps:
- Museum Ludwig
- Kölner Philharmonie
- Alter Markt: Weihnachtsmarkt und Karnevalszooch
- Heumarkt: Weihnachtsmarkt und Karnevalszooch
- Martinswinkel, Fischmarkt
- Peters Brauhaus, Mühlengasse
- Brauhaus Pfaffen, Salzgasse
- Brauerei zur Malzmühle, Heumarkt 6
- Hänneschen, Puppentheater
- Besichtigung von Groß St. Martin
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So arbeiten wir mit Ihnen zusammen
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Dennis Biehler
Dennis Biehler und sein Team freuen sich auf Sie!
Kundenstimmen
Das Team war äußerst zuvorkommend und freundlich, und wir fühlten uns von Anfang an gut aufgehoben.
Die Immobilie selbst hat uns ebenfalls beeindruckt, und wir überlegen ernsthaft, sie zu erwerben.
Vielen Dank an ImmoBiehler für diese großartige Erfahrung!
– Verkäufer und Käufer werden stets mit großer Transparenz auf dem Laufenden gehalten, u. a. mit einer sehr modernen Cloud Lösung oder oft sehr direkt telefonisch oder per Whatsapp
– Die Erreichbarkeit ist enorm gut, eine Antwort erfolgt extrem rasch
– Der gesamte Prozess von Kauf und Verkauf wird begleitet, Immobiehler kümmert sich wirklich um alles
– Firmen, mit denen Immobiehler zusammenarbeitet sind sich dieser Vorteile ebenfalls bewusst, dadurch besitzt die Firma ein gutes Netzwerk, was mir auch selbst sehr geholfen hat Insgesamt wirklich ein ehrlicher Makler und ich bin froh die Firma ausgesucht zu haben.
Deswegen können wir Herrn Biehler und sein Team als vertrauensvolle Ansprechpartner uneingeschränkt weiterempfehlen.
