Kölner Immo-News Themen 02.07.26:
- Wärmewende & Recht (Lead): Kölns Wärmeplan steht — nur 22 bis 26 % der Gebäude bekommen Fernwärme, ab 1. Juli greift die 65-Prozent-Regel
- Stadtentwicklung: Zwei neue Bebauungspläne ab heute öffentlich, rund 110 Wohnungen in Höhenberg + Porz-Eil
- Baurecht: Umwandlungsverbot bis 2030 verlängert, Bau-Turbo erleichtert das Aufstocken
- Praxis & Saison: Sommer-Verkauf — das unterschätzte Fenster vor dem EZB-Entscheid am 23. Juli
Kölner Immo-News
Wöchentlicher Marktbericht von ImmoBiehler
KW 27 | 2. Juli 2026
Diese Woche hat Köln seinen ersten Wärmeplan abgeschlossen — und ab dem 1. Juli greift beim Heizungstausch die 65-Prozent-Regel. Für Eigentümer entscheidet sich damit Straße für Straße, ob die eigene Immobilie auf Fernwärme hoffen darf oder selbst investieren muss. Dazu: zwei neue Bebauungspläne ab heute öffentlich, eine leise Verschiebung im Baurecht — und warum der Juli ein besseres Verkaufsfenster ist, als die meisten denken.
Wärmewende & Recht
Kölns Wärmeplan steht — aber nur 22 bis 26 Prozent der Gebäude bekommen Fernwärme
Köln hat seine erste Kommunale Wärmeplanung abgeschlossen. Der Plan teilt das Stadtgebiet in Versorgungsgebiete ein und zeigt, wo ein Fern- oder Nahwärmenetz kommt und wo nicht. Die verbreitete Erwartung, das Netz werde flächendeckend ausgebaut, korrigiert der Plan deutlich: Langfristig sollen nur etwa 22 bis 26 Prozent der Gebäude einen Netzanschluss erhalten. Über 70 Prozent bleiben auf dezentrale Lösungen angewiesen — Wärmepumpe, Hybridsystem, in Einzelfällen Biomasse.
Gute Anschlusschancen haben vor allem dichte Quartiere wie Nippes, Ehrenfeld und Lindenthal. Für den Ausbau errichtet die RheinEnergie in Köln-Niehl gerade eine der größten Flusswasser-Wärmepumpen Europas: 280 Millionen Euro Investition, ab 2028 Fernwärme für bis zu 50.000 Haushalte.
Parallel greift ab dem 1. Juli die 65-Prozent-Regel: Wer jetzt seine Heizung tauscht, muss in Großstädten grundsätzlich auf mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien setzen — nun, da der Kölner Wärmeplan vorliegt. Ein Restrisiko bleibt: Der Bund arbeitet an einer Novelle (Gebäudemodernisierungsgesetz), die das GEG ablösen und die 65-Prozent-Vorgabe streichen soll. Entschieden ist das noch nicht. Für den Verkaufspreis heißt das: Die künftige Wärmeversorgung wird zur Frage, die Käufer vor dem Kauf stellen — nicht danach.
Eigentümer: Prüfen Sie auf der Netzkarte der RheinEnergie, ob Ihre Straße im Fernwärme-Potenzialgebiet liegt. Wenn ja, kann Warten die günstigere Entscheidung sein — ein Netzanschluss erfüllt die GEG-Vorgabe automatisch. Wenn nein, planen Sie die dezentrale Lösung jetzt, solange die Förderung bis zu 70 Prozent trägt.
Käufer: Fragen Sie bei jeder Besichtigung nach dem Versorgungsgebiet und dem Alter der Heizung. Beides bestimmt Ihre Folgekosten der nächsten zehn Jahre — und gehört in die Kalkulation, bevor Sie ein Gebot abgeben.
Stadtentwicklung
Ab heute öffentlich: zwei neue Bebauungspläne, rund 110 Wohnungen in Höhenberg
Seit heute, dem 2. Juli, liegen zwei Bebauungsplan-Entwürfe der Stadt Köln öffentlich aus — bis zum 3. August. In Höhenberg plant die Vivawest an der Adalbertstraße auf rund 0,57 Hektar ein Wohnquartier mit etwa 110 Wohneinheiten. Der zweite Entwurf betrifft den Bereich Maarhäuser Weg / Hansestraße in Porz-Eil.
Bürger können die Entwürfe über das Beteiligungsportal der Stadt einsehen und direkt Stellungnahmen abgeben. Wer im Umfeld Eigentum hält, sollte diese Frist nutzen: Was heute im Bebauungsplan steht, prägt in fünf Jahren die Nachbarschaft — und den Wert der eigenen Immobilie.
Eigentümer: Neue Nachbarbebauung verändert Belichtung, Verkehr und Stellplatzsituation — messbar am späteren Verkaufspreis. Lesen Sie den Entwurf für Ihre Straße, bevor er beschlossen wird. Ihre Stellungnahme zählt jetzt, später nicht mehr.
Käufer: In Quartieren mit frischen Bebauungsplänen entsteht in den nächsten Jahren neuer Wohnraum. Wer früh kauft, kauft vor der Aufwertung — aber auch vor der Bauphase. Wägen Sie beides ab.
Baurecht
Umwandlungsverbot bis 2030 verlängert — der Bau-Turbo erleichtert das Aufstocken
Zwei Änderungen im Baurecht ziehen in entgegengesetzte Richtungen — und beide betreffen Kölner Eigentümer. Erstens: Der Gesetzgeber hat das Umwandlungsverbot nach § 250 Baugesetzbuch bis Ende 2030 verlängert; ursprünglich galt es nur bis Ende 2025. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder damit weiterhin untersagen, dass Mietshäuser in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft werden.
Zweitens: Der neue „Bau-Turbo" nach § 246e Baugesetzbuch beschleunigt Genehmigungen und erleichtert Nachverdichtung und Aufstockung. Wer ein Grundstück mit Reserve oder ein Dach mit Ausbaupotenzial hält, bekommt tendenziell schneller Baurecht — bleibt aber vom Ermessen der Kommune abhängig. Zur Einordnung: Der Bund hat die Mietpreisbremse parallel bis Ende 2029 verlängert; in Nordrhein-Westfalen gilt sie in 57 Kommunen.
Eigentümer eines Mehrfamilienhauses: Wenn Sie über eine Aufteilung in Eigentumswohnungen nachdenken, klären Sie zuerst, ob Ihr Objekt in einem Umwandlungsverbots-Gebiet liegt. Das entscheidet über die gesamte Strategie — Einzelverkauf der Wohnungen oder Verkauf im Ganzen.
Käufer / Kapitalanleger: Der Bau-Turbo macht Grundstücke mit Aufstockungs- oder Nachverdichtungspotenzial interessanter. Rechnen Sie dieses Potenzial in den Kaufpreis ein — es lässt sich heute leichter heben als vor der Reform.
Praxis & Saison
Sommer-Verkauf in Köln — das unterschätzte Fenster vor dem 23. Juli
Viele Eigentümer warten mit dem Verkauf auf den Herbst. Das kostet oft Zeit und Verhandlungsposition. Zwei Gründe sprechen gerade jetzt für den Sommer.
Erstens die Nachfrage: Der Grundstücksmarktbericht der Stadt zählte für 2024 in Köln 7.333 Kaufverträge — 22 Prozent mehr als im Vorjahr, bei einem Geldumsatz von 4,835 Milliarden Euro. Die Käufer sind zurück, das Niveau erreicht wieder den Stand von Anfang 2022.
Zweitens der Zinskalender: Der nächste EZB-Zinsentscheid fällt am 23. Juli. Nach der Erhöhung im Juni preisen die Märkte eine weitere ein. Die Bauzinsen liegen aktuell je nach Laufzeit und Beleihung bei etwa 3,7 bis 4,4 Prozent, Tendenz seitwärts. Wer jetzt vermarktet, erreicht Käufer, die noch mit dem heutigen Zinsniveau kalkulieren — nicht mit einem womöglich höheren nach dem 23. Juli. Dazu kommt: Im Sommer inserieren weniger Eigentümer. Weniger Konkurrenz bedeutet mehr Aufmerksamkeit pro Objekt.
Eigentümer: Wenn Ihr Objekt verkaufsreif ist, ist Warten auf den Herbst selten die stärkere Strategie. Ein sauber vorbereiteter Sommer-Start trifft auf zahlungsbereite Käufer und wenig Wettbewerb.
Käufer: Auf sinkende Zinsen zu warten, ist derzeit kein belastbarer Plan. Wer finanzieren kann, sichert sich lieber das heutige Niveau — und prüft eine lange Zinsbindung.
ImmoBiehler-Einordnung
Diese Woche verschiebt sich der Rahmen an zwei Stellen leise, aber dauerhaft. Kölns Wärmeplan macht aus einer offenen Frage — kommt Fernwärme oder nicht — eine planbare Entscheidung, Straße für Straße. Und das Baurecht sortiert neu, wer aufteilen darf und wer schneller bauen kann. Beides wirkt nicht heute auf den Preis, aber auf jede Verkaufsstrategie der nächsten Jahre.
Drei Fakten, die zählen: Nur 22 bis 26 Prozent der Kölner Gebäude bekommen langfristig Fernwärme — der Rest braucht einen eigenen Plan. Ab dem 1. Juli gilt beim Heizungstausch die 65-Prozent-Regel. Und der 23. Juli entscheidet, ob Käufer bald mit höheren Zinsen rechnen müssen.
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