Kölner Immo-News Themen 03.09.26:
- Bau-Turbo §246e: Aufstockung, Anbau, zweite Reihe – Grundstücke dürfen bis Ende 2030 oft mehr als der Bebauungsplan
- EZB entscheidet am 10.9. – Handlungsfenster für Anschluss- und Kauffinanzierung
- Erben & Schenken 2026: 400.000 € Freibetrag vs. Kölner Immobilienwerte, 10-Jahres-Regel, Familienheim
- Kölner Marktzahlen September: 5.087 €/m² Wohnung, 4.819 €/m² Haus, ~13,14 €/m² Miete – Veedel-Spanne entscheidet
Kölner Immo-News
Wöchentliche Marktanalyse von ImmoBiehler
KW 36 | 03. September 2026
Lesezeit: 7 Minuten
Diese Woche steht ein Werkzeug im Mittelpunkt, das die meisten Eigentümer noch gar nicht auf dem Schirm haben: Der Bau-Turbo erlaubt seit knapp einem Jahr, auf dem eigenen Grundstück mehr zu bauen, als der Bebauungsplan hergibt – befristet, aber nutzbar bis Ende 2030. Dazu: warum der EZB-Entscheid am 10. September ein Handlungsfenster öffnet, was Kölner Eigentümer über Erben und Schenken wissen müssen, und die aktuellen Zahlen für den Kölner Markt.
Recht & Regulierung
Bau-Turbo: Ihr Grundstück darf oft mehr als der Bebauungsplan – noch bis Ende 2030
Seit dem 30. Oktober 2025 gilt der neue § 246e Baugesetzbuch, der „Bau-Turbo". Er erlaubt Wohnungsbau, der von den Vorgaben des Bebauungsplans abweicht – Aufstockung um ein Geschoss, Anbau, ein zweites Haus in der zweiten Reihe, Ausbau des Dachgeschosses. Voraussetzung ist, dass das Vorhaben Wohnzwecken dient und die Kommune zustimmt. Über die flankierenden § 31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3b lässt sich auch dort nachverdichten, wo bisher „fügt sich nicht ein" jede Erweiterung stoppte.
Der entscheidende Hebel steckt im Verfahren: Entscheidet die Gemeinde nicht innerhalb von drei Monaten über die Zustimmung, greift eine Genehmigungsfiktion – das Vorhaben gilt als zugestimmt. Die Regel ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet. Die zweite Reformstufe, das BauGB-Upgrade mit ausdrücklichem Vorrang für den Wohnungsbau, hat das Kabinett am 27. Mai 2026 beschlossen; das Inkrafttreten ist für den 1. Januar 2027 geplant.
Zwei Grenzen bleiben: Brandschutz, Abstandsflächen und Standsicherheit nach der Landesbauordnung gelten weiter, und im Außenbereich greift die Regel nur eingeschränkt. Für Köln als angespannter Wohnungsmarkt ist die Stadt aber genau die Zielkulisse. Wer ein Gründerzeithaus mit ungenutztem Dach besitzt oder ein tiefes Grundstück in Randlagen wie Porz, Höhenberg oder Dellbrück, hat damit eine Ausbaureserve, die vor einem Jahr planungsrechtlich noch gesperrt war.
Eigentümer: Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob Ihr Grundstück eine Ausbaureserve hat – ein zusätzliches genehmigungsfähiges Baurecht hebt den Wert deutlich stärker als jede Renovierung. Wir rechnen Ihnen durch, was Aufstockung oder zweite Reihe an Ihrem Objekt realistisch bringt.
Käufer: Objekte mit Dachreserve oder großem Grundstück sind unter dem Bau-Turbo mehr wert, als der reine Bestand vermuten lässt. Fragen Sie gezielt nach der baulichen Reserve – dort liegt heute die stille Rendite.
Zinsen & Finanzierung
EZB entscheidet am 10. September – 7 Tage, um die Finanzierung festzuzurren
Am 10. September tagt der EZB-Rat erneut. Nach der ersten Zinserhöhung seit drei Jahren im Juni (Einlagesatz 2,25 %) und der Pause im Juli rechnet die Mehrheit der Ökonomen mit einem letzten Schritt nach oben auf 2,50 % – getrieben von einer Inflation, die im Juli auf 2,9 % kletterte. Für Eigentümer und Käufer zählt weniger die Schlagzeile als die Mechanik dahinter.
Die Bauzinsen folgen nicht dem Leitzins, sondern den zehnjährigen Bundesanleihen und Pfandbriefen. Der erwartete Zinsschritt ist dort längst eingepreist. Für eine zehnjährige Zinsbindung liegt der Topzins Anfang September bei rund 3,7 %, der Marktdurchschnitt näher an 4,0 %. Die Analysten erwarten für den Rest des Jahres eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtsneigung – eine Rückkehr zu den alten Niedrigzinsen steht nicht zur Debatte.
Eigentümer: Wer in den nächsten zwei bis drei Jahren eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte ein Forward-Darlehen jetzt durchrechnen, statt auf fallende Zinsen zu hoffen. Und: Höhere Zinsen drücken die Budgets Ihrer Käufer – ein realistischer Angebotspreis verkauft schneller als ein Wunschpreis, der Interessenten aussortiert.
Käufer: Warten kostet hier eher, als es spart. Sichern Sie sich Finanzierungsangebote zeitnah, vergleichen Sie mehrere Anbieter und planen Sie einen Puffer ein – der perfekte Einstiegszins ist weniger wert als eine solide Kalkulation.
Recht & Regulierung
Erben & Schenken: 400.000 € Freibetrag – aber ein Kölner Haus kostet mehr
Die persönlichen Freibeträge bei Erbschaft und Schenkung sind identisch: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € pro Kind und Elternteil, 200.000 € für Enkel, 20.000 € für unverheiratete Partner. Bei einem durchschnittlichen Kölner Objekt – eine Eigentumswohnung liegt bei rund 5.087 €/m² – ist der Kinder-Freibetrag mit einem einzigen Haus schnell überschritten. Auf den Teil darüber fällt Steuer an.
Zwei Hebel entlasten spürbar. Erstens die Zehn-Jahres-Regel: Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre, gestaffelte Schenkungen über beide Elternteile übertragen so über die Zeit ein Vielfaches steuerfrei. Zweitens das Familienheim: Erben Kinder die selbstgenutzte Immobilie und bewohnen sie zehn Jahre selbst, bleibt sie bis 200 m² Wohnfläche steuerfrei – bei Ehegatten ganz ohne Größengrenze. Vorsicht: Zieht der Erbe vorher aus, entfällt die Befreiung rückwirkend. Ein Nießbrauchvorbehalt senkt zusätzlich den steuerlichen Wert der Übertragung.
Eigentümer: Wer Vermögen über dem Freibetrag hält, plant besser früh: gestaffelte Schenkung, Nießbrauch, beide Elternteile einbeziehen. Und die Bewertung des Finanzamts ist oft zu hoch angesetzt – ein qualifiziertes Gegengutachten spart im Ernstfall ein Vielfaches seiner Kosten.
Erben: Lassen Sie die Finanzamts-Bewertung Ihrer geerbten Immobilie prüfen, bevor Sie den Bescheid akzeptieren – und behalten Sie die Selbstnutzungsfrist im Blick, falls Sie später verkaufen wollen.
Kölner Marktdaten
Die September-Zahlen: 5.087 €/m² im Schnitt – und warum der Schnitt wenig sagt
Der Kölner Markt läuft weiter seitwärts stabil: Eigentumswohnungen kosten im dritten Quartal rund 5.087 €/m², Häuser rund 4.819 €/m², beides nahezu unverändert zum Vorjahr. Die Angebotsmieten liegen bei etwa 13,14 €/m², rund 5 % über dem Vorjahr. Entscheidend bleibt die Spanne: In der Altstadt-Nord werden Spitzenmieten um 19 €/m² aufgerufen, in Randlagen wie Roggendorf/Thenhoven rund 7 €/m². Der Stadtdurchschnitt ist Kulisse – der Preis entsteht im Veedel.
Der Makro-Termin der Woche bleibt der EZB-Entscheid am 10. September – er entscheidet mit über die Finanzierungskosten der kommenden Monate.
Eigentümer: Ihr Preis begründet sich über die konkrete Mikrolage, nicht über den Stadtschnitt. Wir belegen Ihren Angebotspreis mit den Zahlen Ihres Veedels – das trägt in der Verhandlung.
Käufer: Randlagen mit guter Anbindung bieten Spielraum, den die Innenstadt nicht mehr hat. Prüfen Sie die Mikrolage genau – zwei Straßen entscheiden hier über Tausende Euro.
ImmoBiehler-Einordnung
Die Woche dreht sich um Handlungsfenster, nicht um Schlagzeilen. Ein neues Baurecht macht stille Reserven auf dem eigenen Grundstück nutzbar, ein Zinsentscheid setzt die Kosten für die nächsten Monate, und wer erbt oder überträgt, spart mit Planung fünfstellig. Die drei Fakten, die zählen:
- Bau-Turbo bis 2030: Aufstockung, Anbau, zweite Reihe – Ausbaureserve schlägt Renovierung beim Wertzuwachs.
- EZB am 10.9.: Der Zinsschritt ist eingepreist – Anschlussfinanzierung und Kauffinanzierung jetzt festzurren, nicht auf tiefere Zinsen warten.
- Erben & Schenken: 400.000 € Freibetrag alle 10 Jahre pro Kind und Elternteil – früh geplant bleibt in Köln viel steuerfrei.
Die Hinweise zu Steuer- und Rechtsfragen sind allgemeine Information und ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.
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