Kölner Immo-News Themen 17.09.26:
- Marktdaten (Lead): 13 % mehr Eigentumswohnungen im Angebot in den Big 7 – 6,8 je 1.000 Einwohner (Postbank Wohnatlas/HWWI). Köln ist dabei.
- Recht: Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist seit 29.07. in Kraft – die 65-Prozent-Pflicht fällt, bevor sie in Köln überhaupt gegriffen hätte. Neuer Energieausweis ab 01.01.2027.
- Energie: Heizöl +50 % gegenüber Vorjahr, Strom −5,5 %, Nebenkosten +3,1 % – Betriebskosten werden zum Preisargument.
- Praxis: 10,2 Jahre bis zur Anzahlung, Eigentumsquote 43,5 %, fast jeder Dritte will gar kein Eigentum – der Käuferpool sortiert sich neu.
Kölner Immo-News
Wöchentliche Marktanalyse von ImmoBiehler
KW 38 | 17. September 2026
Lesezeit: 6 Minuten
Diese Woche dreht sich alles um eine Verschiebung, die kein Eigentümer im Preisdiagramm sieht: Das Angebot an Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Städten ist gegenüber 2024 um 13 Prozent gewachsen – Köln gehört dazu. Dazu: Warum das neue Heizungsrecht die 65-Prozent-Pflicht kippt, bevor sie in Köln je gegriffen hätte, warum Heizöl in einem Jahr um die Hälfte teurer wurde, und was der schrumpfende Käuferpool für Ihre Vermarktung bedeutet.
Kölner Marktdaten
13 Prozent mehr Wohnungen im Angebot: Der Wettbewerb um den Käufer verschärft sich
Eine Auswertung des Postbank Wohnatlas 2026 zeigt eine Entwicklung, die im Kölner Durchschnittspreis nicht auftaucht: In den sieben größten deutschen Städten – Köln eingeschlossen – standen zuletzt im Schnitt 6,8 Eigentumswohnungen je 1.000 Einwohner zum Verkauf. Das sind 13 Prozent mehr als 2024. Bundesweit liegt der Wert bei 3,5 Wohnungen je 1.000 Einwohner, ein Plus von rund acht Prozent. Das Angebot wächst also nicht nur, es wächst in den Metropolen am schnellsten.
Für den Kölner Markt heißt das: Ein Käufer, der im Frühjahr 2024 zwischen fünf passenden Wohnungen wählen konnte, wählt heute zwischen sechs. Die Preise selbst halten sich – Eigentumswohnungen liegen laut Engel & Völkers im dritten Quartal bei rund 5.087 Euro je Quadratmeter, immowelt weist für September 4.864 Euro aus. Die Bewegung passiert nicht beim Preis, sondern bei der Aufmerksamkeit. Gleichzeitig hat sich das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete in den Big 7 zugunsten der Käufer verschoben: Der Vervielfältiger sank 2025 um durchschnittlich 0,6 Jahresnettokaltmieten. Das HWWI erwartet für die sieben größten Städte bis 2035 real rund 0,5 Prozent Preiswachstum pro Jahr – stabil, aber kein Selbstläufer.
Der zweite Faktor trifft die Finanzierungsseite: Nach der EZB-Erhöhung liegt der Einlagesatz seit dem 16. September bei 2,50 Prozent, zehnjährige Baufinanzierungen starten bei rund 4,06 Prozent effektiv und reichen je nach Beleihung bis 4,48 Prozent. Mehr Angebot bei gleichzeitig teurerem Geld bedeutet: Der Käufer sortiert härter aus – und zuerst fliegt raus, was zu teuer eingestellt ist.
Eigentümer: Sie konkurrieren nicht mehr nur mit dem Nachbarhaus, sondern mit einem spürbar breiteren Angebot. Entscheidend sind jetzt die ersten 14 Tage: Preis, Aufbereitung und Sichtbarkeit müssen ab Tag eins stimmen – wir setzen den Startpreis anhand belegter Verkaufsfälle aus Ihrem Veedel, nicht anhand des Wunschwerts.
Käufer: Ihre Auswahl ist größer geworden, Ihr Budget durch die Zinsen kleiner. Verhandeln Sie bei Objekten, die länger als sechs Wochen stehen – dort ist die Bereitschaft am höchsten.
Recht & Regulierung
Heizungsrecht neu: Die 65-Prozent-Pflicht fällt, bevor sie in Köln greift
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es benennt das bisherige Gebäudeenergiegesetz um und streicht die viel diskutierte Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Für Kölner Eigentümer ist die Pointe: In Großstädten wäre diese Pflicht beim Heizungstausch im Bestand erst zum 1. November 2026 wirksam geworden – sie kippt also, bevor sie in Köln je gegolten hat. An ihre Stelle tritt ein technologieoffener Ansatz: Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss oder Hybridlösung entscheidet der Eigentümer, nicht der Gesetzgeber.
Wer daraus ableitet, das Thema sei erledigt, liest nur die halbe Seite. Erstens hat Köln seine Kommunale Wärmeplanung Anfang März 2026 fertiggestellt – sie verliert ihre Rechtswirkung, gewinnt aber als Investitionskompass: Sie zeigt, wo die RheinEnergie Fernwärme ausbaut, unter anderem über eine Flusswasser-Großwärmepumpe am Rhein mit geplanter Inbetriebnahme 2028. In dicht bebauten Veedeln wie der Innenstadt oder Ehrenfeld führt der Weg eher über Fernwärme, in locker bebauten Lagen eher über die Wärmepumpe. Zweitens läuft die nächste Stufe bereits: Zum 1. Januar 2027 setzt Deutschland die EU-Gebäuderichtlinie EPBD um – mit einem neuen Energieausweis. Wer heute eine fossile Heizung einbaut, verschiebt Kosten nur nach hinten: Ab 2028 tragen Vermieter die Hälfte der Netzentgelte und des CO₂-Preises, ab 2029 zusätzlich die Hälfte der Mehrkosten für die Bio-Beimischung.
Eigentümer: Sie haben beim Heizungstausch wieder Wahlfreiheit – aber ein Käufer bewertet 2027 den neuen Energieausweis, nicht Ihre Gesetzeslage von heute. Prüfen Sie vor einem Verkauf, was der Kölner Wärmeplan für Ihre Straße vorsieht; ein absehbarer Fernwärmeanschluss ist ein Verkaufsargument, das sich beziffern lässt.
Käufer: Fragen Sie beim Altbau nach Baujahr und Typ der Heizung und gleichen Sie die Adresse mit dem Wärmeplan ab. Ein Objekt in einem geplanten Fernwärmegebiet hat eine deutlich günstigere Modernisierungsrechnung als eines ohne Anschlussperspektive.
Makroökonomie & Energie
Heizöl +50 Prozent, Strom −5,5 Prozent: Die Heizung wird zum Preisfaktor
Die Energiepreise laufen im August 2026 in entgegengesetzte Richtungen, und genau das entscheidet künftig über Verkaufspreise. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes verteuerte sich Heizöl binnen eines Jahres um fast 50 Prozent. Strom wurde im selben Zeitraum 5,5 Prozent günstiger, Erdgas inklusive Betriebskosten 2,9 Prozent, Fernwärme 1,0 Prozent. Die Wohnungsnebenkosten – Wasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung – stiegen um 3,1 Prozent. Die Inflation im Euroraum lag im August bei 3,3 Prozent nach 2,9 Prozent im Juli.
Für den Kölner Bestand bedeutet diese Spreizung mehr als eine höhere Rechnung. Ein Käufer rechnet heute die Betriebskosten in sein Finanzierungsbudget ein, weil die Bank es ebenfalls tut. Bei einer 100-Quadratmeter-Altbauwohnung mit Ölheizung schlägt die Preisentwicklung schnell mit mehreren hundert Euro jährlich zu Buche – Geld, das im Kaufpreis fehlt. Gleichzeitig ist das Thema kein reines Eigentümerproblem: 3,8 Millionen Menschen lebten 2025 in Haushalten, die Strom- oder Gasrechnungen nicht rechtzeitig zahlen konnten, 4,6 Prozent der Bevölkerung, Mieter häufiger als Eigentümer.
Eigentümer: Legen Sie die tatsächlichen Verbrauchswerte der letzten drei Jahre offen, statt sie im Termin zu umgehen. Bei einer Ölheizung rechnen wir die Umstellung durch und stellen sie dem Preisabschlag gegenüber, den ein Käufer sonst allein kalkuliert – meist zu Ihren Ungunsten.
Käufer: Verlangen Sie die Heizkostenabrechnungen, nicht nur den Energieausweis. Der Ausweis zeigt den Bedarf, die Abrechnung zeigt die Realität – und die verhandeln Sie.
Praxis & Trend
10,2 Jahre bis zur Anzahlung: Warum sich Ihr Käuferpool gerade neu sortiert
Die Eigentumsquote in Deutschland liegt nach Berechnungen des Pestel-Instituts bei 43,5 Prozent, das Statistische Bundesamt kommt auf 41,9 Prozent. Beide Werte gehören zu den niedrigsten in Europa. Die Altersstruktur dahinter ist für jeden Verkäufer relevant: Fast drei Viertel der 25- bis 45-Jährigen wohnen zur Miete. Im Schnitt dauert es in Deutschland 10,2 Jahre, bis das Eigenkapital für die erste Immobilie angespart ist – europaweit sind es 7,3 Jahre.
Der zweite Befund ist der interessantere: Es ist nicht nur eine Geldfrage. In einer RE/MAX-Befragung gibt fast jeder Dritte an, überhaupt kein Wohneigentum kaufen zu wollen – genannt werden Zufriedenheit mit der aktuellen Wohnsituation, Flexibilität und der Wunsch, sich nicht um Reparaturen kümmern zu müssen. Für Köln, eine Stadt mit hohem Mieteranteil und stark gestiegenen Angebotsmieten, verschiebt das die Zielgruppe: Der klassische junge Ersterwerber wird seltener, während Kapitalanleger und Umzieher aus dem Bestand an Gewicht gewinnen. Wer sein Objekt weiter auf die Erstkäufer-Familie zuschneidet, spricht einen Teil des Marktes an, der kleiner wird.
Eigentümer: Bestimmen Sie vor der Vermarktung, welche Käufergruppe Ihr Objekt wirklich trägt – Eigennutzer, Kapitalanleger oder Umzieher. Wir leiten daraus Exposé, Preisargument und Ansprache ab; dieselbe Wohnung verkauft sich an einen Anleger über die Rendite und an eine Familie über den Grundriss.
Käufer: Wenn Sie finanzieren können, ist Ihre Verhandlungsposition besser als noch vor zwei Jahren – die Konkurrenz um dasselbe Objekt hat abgenommen. Bringen Sie die Finanzierungsbestätigung zum Termin mit, das schlägt in Köln aktuell jedes Gebot ohne Nachweis.
ImmoBiehler-Einordnung
Der Kölner Markt bewegt sich diese Woche nicht über den Preis, sondern über die Auswahl. Mehr Angebot, teureres Geld und ein Käuferpool, der sich neu zusammensetzt, verschieben die Macht im Verkaufsgespräch Stück für Stück Richtung Käufer. Gleichzeitig entlässt der Gesetzgeber Eigentümer aus einer Pflicht und legt ihnen die Entscheidung selbst in die Hand – was Vorbereitung wichtiger macht, nicht unwichtiger. Die drei Fakten, die zählen:
- 13 Prozent mehr Angebot in den Big 7: Ihr Objekt konkurriert mit mehr Alternativen als 2024 – die ersten zwei Wochen entscheiden.
- 65-Prozent-Pflicht gestrichen, Energieausweis kommt neu: Der Druck verlagert sich vom Gesetz auf den Käufer, der ab 2027 anders rechnet.
- Heizöl plus 50 Prozent: Betriebskosten sind zum Preisargument geworden – belegen Sie Ihre Zahlen, bevor der Käufer sie schätzt.
Die Hinweise zu Finanzierungs-, Steuer- und Rechtsfragen sind allgemeine Information und ersetzen keine Beratung im Einzelfall.
Quellen: Postbank Wohnatlas 2026 / HWWI (Angebot, Vervielfältiger, Preisprognose 2035); Focus-Auswertung zum Wohnungsangebot und Pestel-Institut / Deutscher Mieterbund (fehlende Wohnungen, Eigentumsquote); Statistisches Bundesamt (Energiepreise August 2026, Nebenkosten, Zahlungsverzug); RE/MAX-Befragung und WDR (Kaufbereitschaft, Ansparzeit); gmodg.bund.de / BBSR sowie Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 (GModG, Inkrafttreten 29.07.2026); Stadt Köln (Kommunale Wärmeplanung) und Fachberichte zum Kölner Wärmeplan / RheinEnergie; Europäische Zentralbank (Zinsentscheid 10.09.2026, Einlagesatz 2,50 % ab 16.09.); Dr. Klein, Finanztip, baufivergleich (Bauzinsen, Stand 11.09.2026); Engel & Völkers und immowelt (Kölner Quadratmeterpreise September 2026); Eurostat (Inflation August 2026). Stand: 17. September 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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