Kölner Immo-News Themen 24.09.26:
- Stadtentwicklung (Lead): 17 Hektar Gewerbefläche in Bickendorf werden Quartier – Infoabend morgen, Stellungnahmen bis 09.10. Dazu Porz-Ensen mit rund 110 Wohnungen.
- Zinsen: Bauzinsen +0,5 Prozentpunkte seit Mitte Juli, Bundesanleihe auf 15-Jahres-Hoch – rund 2.000 € Mehrzins im Jahr bei 400.000 € Darlehen.
- Recht: Mietrecht II deckelt Indexmieten ab 3,0 % Inflation – die liegt aktuell bei 2,9 %.
- Marktdaten: Stadt Köln wertet 12.205 Mietangebote aus – Kleinwohnungen unter 30 m² bringen 77 % mehr Miete je m².
Kölner Immo-News
Wöchentliche Marktanalyse von ImmoBiehler
KW 39 | 24. September 2026
Lesezeit: 6 Minuten
Diese Woche geht es um ein Stück Köln, das seine Bestimmung wechselt: In Bickendorf sollen 17 Hektar Gewerbe- und Industriefläche zu einem Quartier mit Wohnungen werden – morgen Abend stellt die Stadt die Pläne vor, Einwände sind bis zum 9. Oktober möglich. Dazu: warum ein halber Prozentpunkt beim Bauzins Käufer seit Juli rund 2.000 Euro im Jahr kostet, weshalb die Inflation nur 0,1 Punkte unter dem neuen Indexmiet-Deckel liegt, und welche Wohnungsgröße in Köln die höchste Miete je Quadratmeter bringt.
Stadtentwicklung
17 Hektar in Bickendorf: Aus Gewerbe wird Quartier – Einwände bis 9. Oktober
Die Stadt Köln hat am 18. September das Planverfahren für ein neues Quartier in Bickendorf eingeleitet. Das Areal liegt zwischen der Venloer Straße, der Wilhelm-Mauser-Straße und dem Bahndamm der HGK und ist im Flächennutzungsplan bisher als Gewerbe- und Industriegebiet ausgewiesen. Künftig sollen dort Wohnungen, soziale Infrastruktur, Grün- und Spielflächen sowie Flächen für Handwerk und emissionsarme Produktion entstehen. Eine Wohnungszahl nennt die Stadt noch nicht.
Der Zeitplan ist knapp: Die Informationsveranstaltung findet am Freitag, 25. September, um 18.30 Uhr in der Halle 18 am Akazienweg 161 statt. Das Planungskonzept liegt vom 28. September bis 9. Oktober online auf „Bauleitplanung Online“ aus, bis dahin nimmt die Stadt Stellungnahmen an. Parallel läuft das Verfahren in Porz-Ensen: Zwischen Kölner Straße und Rheinufer plant die Stadt rund 110 Wohnungen in fünf Gebäuden mit vier bis sechs Geschossen, nach dem kooperativen Baulandmodell mit gefördertem Anteil. Dafür wird rund ein Hektar bisherige Grünfläche zur Wohnbaufläche. Stellungnahmen sind dort bis 2. Oktober möglich.
Eigentümer: Wer in Bickendorf oder Ossendorf besitzt, sollte jetzt die Pläne lesen – ein Quartier mit sozialer Infrastruktur, Grün und Handwerk statt Industrie wertet die Nachbarlagen auf, Baustellenjahre drücken dagegen kurzfristig. Wir ordnen ein, wie sich beides auf Ihren Verkaufszeitpunkt auswirkt.
Käufer: Frühe Planphasen sind die günstigste Einstiegszeit – Bestandswohnungen im Umfeld preisen die Aufwertung noch nicht ein. Rechnen Sie aber mit mehreren Jahren bis zum ersten Spatenstich.
Zinsen & Finanzierung
+0,5 Prozentpunkte seit Juli: Was der Zinssprung eine Kölner Finanzierung kostet
Die Bauzinsen sind seit Mitte Juli um rund einen halben Prozentpunkt gestiegen und liegen klar über der Vier-Prozent-Marke. Finanztip weist für zehnjährige Bindungen mit 60 Prozent Beleihung Konditionen ab etwa 4,4 Prozent aus (Stand 18. September), Dr. Klein nennt für ein 350.000-Euro-Darlehen 4,10 Prozent effektiv (23. September). Treiber ist nicht allein die EZB, sondern der Kapitalmarkt: Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe stieg im August auf rund 3,31 Prozent, den höchsten Stand seit 15 Jahren.
Was das in Köln bedeutet, zeigt eine einfache Rechnung: Bei einem Darlehen von 400.000 Euro – für eine 80-Quadratmeter-Wohnung zum Kölner Durchschnittspreis von rund 4.900 Euro je Quadratmeter realistisch – kostet ein halber Prozentpunkt im ersten Jahr etwa 2.000 Euro mehr Zinsen, rund 167 Euro im Monat. Für Käufer schrumpft damit das Budget, für Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung steigt die Anschlussrate. Beides wirkt auf den Verkaufspreis: Der Käufer rechnet mit der Monatsrate, nicht mit dem Quadratmeterpreis.
Eigentümer: Läuft Ihre Zinsbindung 2027 aus, rechnen Sie Verlängerung und Verkauf jetzt nebeneinander durch – ein Forward-Darlehen sichert den Zins bis zu drei Jahre im Voraus. Bei einem Verkauf planen wir den Preis über die Monatsrate der Käufer, nicht über den Wunschwert.
Käufer: Vergleichen Sie mindestens drei Angebote – zwischen den Banken liegen oft mehrere Zehntelprozentpunkte. Eine Finanzierungszusage vor der Besichtigung verschafft Ihnen in Verhandlungen den Vorsprung.
Recht & Regulierung
2,9 % Inflation, 3,0 % Deckel: Mietrecht II bremst Indexmieten fast ab dem ersten Tag
Das Gesetz „Mietrecht II“ liegt nach der ersten Lesung im Bundestag am 9. Juli in den Ausschüssen, ein Inkrafttreten wird für den Herbst erwartet. Der Kern für Vermieter: In angespannten Wohnungsmärkten dürfen Steigerungen des Verbraucherpreisindex oberhalb von 3,0 Prozent im Jahr nur noch zur Hälfte auf die Indexmiete umgelegt werden. Köln fällt unter die Mieterschutzverordnung NRW und damit in diese Kulisse. Dazu kommen ein gesondert auszuweisender Möblierungszuschlag und eine Grenze von sechs Monaten für Kurzzeitmietverträge.
Warum das keine Theorie ist: Die Inflation in Deutschland lag im August bei 2,9 Prozent, nach 2,3 Prozent im Juni – getrieben von Energiepreisen, die binnen Jahresfrist um 10,5 Prozent stiegen. Steigt die Teuerung nur um 0,1 Punkte weiter, greift der Deckel sofort. Für Kölner Kapitalanleger mit Indexmietverträgen wird die Mietrendite damit berechenbarer nach unten – und für Käufer von Anlagewohnungen ändert sich die Kalkulation, bevor das Gesetz verkündet ist.
Eigentümer: Vermieten Sie mit Indexmiete, prüfen Sie jetzt, ob eine fällige Anpassung vor dem Inkrafttreten noch zum vollen Satz möglich ist. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung beziffern wir den Effekt des Deckels offen – ein Käufer rechnet ihn ohnehin.
Käufer: Kalkulieren Sie Anlagewohnungen mit Indexmiete künftig mit gebremster Mietsteigerung. Möblierte Kurzzeitvermietung als Renditehebel verliert mit der Sechs-Monats-Grenze an Wert.
Kölner Marktdaten
23,60 statt 13,30 Euro: Kleinwohnungen bringen in Köln 77 % mehr Miete je m²
Die Stadt Köln hat in den Kölner Statistischen Nachrichten 9/2026 das Mietwohnungsangebot des Jahres 2025 ausgewertet – 12.205 öffentlich inserierte Wohnungen, gestützt auf die Datenbank von FUB IGES. Die mittlere Angebotsmiete lag bei 14,70 Euro je Quadratmeter nettokalt. Zwischen den Veedeln reicht die Spanne von rund 7 Euro bis 20,90 Euro, mit Neuehrenfeld an der Spitze und Chorweiler am anderen Ende.
Der aufschlussreichste Befund betrifft die Wohnungsgröße: Wohnungen unter 30 Quadratmetern wurden im Mittel für 23,60 Euro je Quadratmeter angeboten, 77 Prozent mehr als Wohnungen mit 60 bis 79 Quadratmetern bei 13,30 Euro. Oberhalb von 40 Quadratmetern ist der Quadratmeterpreis dagegen bemerkenswert stabil. Die Stadt weist selbst darauf hin, dass Angebotsmieten vor dem Zensus 2022 rund 15 Prozent über den tatsächlichen Neuvertragsmieten lagen – die Richtung stimmt, das Niveau ist ein Stück zu hoch.
Eigentümer: Besitzen Sie ein Apartment unter 30 Quadratmetern, verkaufen Sie an Kapitalanleger über die Rendite, nicht über den Quadratmeterpreis – die Mietzahl ist Ihr stärkstes Argument. Wir weisen sie mit Vergleichsangeboten aus Ihrem Veedel nach.
Käufer: Der hohe Quadratmeterpreis bei Kleinwohnungen bedeutet auch höhere Leerstandsrisiken und Wechselkosten. Rechnen Sie mit der Neuvertragsmiete, nicht mit der Inseratsmiete – der Abstand liegt bei rund 15 Prozent.
ImmoBiehler-Einordnung
Köln plant diese Woche konkret: 17 Hektar in Bickendorf und 110 Wohnungen in Porz-Ensen, beide mit Fristen, die in den nächsten zwei Wochen ablaufen. Gleichzeitig verteuert der Kapitalmarkt die Finanzierung, und der Gesetzgeber bremst die Mietrendite von Anlegern. Wer verkauft, muss beide Käufergruppen getrennt ansprechen. Die drei Fakten, die zählen:
- Bickendorf, Frist 9. Oktober: Wer im Umfeld besitzt, kann jetzt mitreden – später nicht mehr.
- +0,5 Prozentpunkte seit Juli: rund 2.000 Euro Mehrzins im Jahr bei 400.000 Euro Darlehen.
- 2,9 zu 3,0 Prozent: Der Indexmiet-Deckel greift, sobald die Inflation minimal steigt.
Die Hinweise zu Finanzierungs-, Steuer- und Rechtsfragen sind allgemeine Information und ersetzen keine Beratung im Einzelfall.
Quellen: Stadt Köln, Pressemitteilungen 15.09. und 18.09.2026 (Porz-Ensen, Bickendorf) · Finanztip (18.09.2026), Dr. Klein (23.09.2026), Baufi24 · Statistisches Bundesamt (Inflation August 2026, 10.09.2026) · BMJV, Deutscher Bundestag, Haufe, Eck & Company (Mietrecht II) · Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 9/2026, Datengrundlage FUB IGES · immowelt (Kaufpreise September 2026). Stand: 24. September 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
Was ist Ihre Kölner Immobilie in diesem Markt heute wert?
Kostenlose Expertenanalyse anfordern →