Kölner Immo-News Themen 30.07.26:
-
[Stadtentwicklung & Energie] 50.000 Kölner Haushalte heizen ab 2028 mit Rheinwasser — Grundstein für Europas größte Flusswasser-Wärmepumpe gelegt (280 Mio €, 150 MW)
-
[Recht & Steuern] FG Köln bestätigt Grundsteuer-Bundesmodell — jetzt auch für Gewerbeimmobilien (Az. 4 K 640/25); Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe (1 BvR 472/26) läuft weiter
-
[Investmentmarkt] BASF stoppt Verkauf von 3.300 Wohnungen — Signal für Kölner Privatverkäufer: Selbstnutzer-Markt trägt, Institutionelle warten
-
[Stadtentwicklung] Deutzer Hafen: Bebauungsplan Teilplan A beschlossen — Planungsrecht für 650 Wohnungen, 30 % gefördert
-
[Kölner Marktdaten] Kölner Statistische Nachrichten 9/2026: 12.205 Mietangebote 2025, Median 14,70 €/m² (+5 %), Spitze Neuehrenfeld 20,90 €/m²
Kölner Immo-News
Wöchentliche Marktanalyse von ImmoBiehler
KW 31 | 30. Juli 2026
Lesezeit: 7 Minuten · 5 Themen
Diese Woche legt Köln buchstäblich das Fundament für die Wärmewende: Grundstein für Europas größte Flusswasser-Wärmepumpe in Niehl. Parallel bestätigt das Finanzgericht Köln erneut das Grundsteuer-Bundesmodell — jetzt auch für Gewerbe. Und der spektakuläre Verkaufsstopp von 3.300 BASF-Wohnungen liefert das Signal, das Kölner Privatverkäufer richtig lesen sollten. Dazu: Deutzer Hafen bekommt Planungsrecht für 650 Wohnungen, und die Stadt Köln legt die frischen Zahlen zum Mietwohnungsangebot 2025 vor.
Stadtentwicklung & Energie
50.000 Kölner Haushalte heizen ab 2028 mit Rheinwasser — Grundstein gelegt
Am 23. Juli 2026 legte RheinEnergie in Köln-Niehl den Grundstein für Europas größte Flusswasser-Wärmepumpe. Anwesend: Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche, NRW-Wirtschaftsministerin Mona Neubaur und Kölns Oberbürgermeister Torsten Burmester. Die Anlage kostet 280 Millionen Euro, davon 100 Millionen Euro Förderung von Bund und EU.
Die Anlage entzieht dem Rhein pro Stunde rund 25.000 Kubikmeter Wasser wenige Grad Wärme, erhitzt Fernwärmewasser auf bis zu 110 °C und speist es in das größte Kölner Fernwärmenetz ein — das Innenstadt und Deutz versorgt. Fertigstellung: Herbst 2028. Damit wird ein zentraler Baustein des Kölner Wärmeplans konkret, den die Stadt Anfang Juli vorgelegt hatte.
Für Immobilieneigentümer entsteht ein handfestes Standort-Signal: In den Fernwärme-Vorranggebieten Innenstadt und Deutz sinkt der Druck, teure Einzelheizungen nachzurüsten. Wer eine Immobilie in diesen Gebieten hält oder kauft, verschafft sich einen strategischen Vorteil gegenüber Lagen, in denen die 65-Prozent-Regel des GEG nur über Wärmepumpen oder Pellet-Anlagen erfüllbar ist.
Für Eigentümer: Prüfen Sie jetzt, ob Ihre Immobilie im geplanten Fernwärme-Vorranggebiet liegt. Ist das der Fall, wird der Anschlusswert bei einer Bewertung 2027/2028 spürbar höher liegen als heute. Kein Grund zu warten — der Vermarktungsvorteil greift bereits ab Baubeginn.
Für Käufer: Innenstadt- und Deutz-Objekte gewinnen an Sanierungssicherheit. Rechnen Sie den zukünftigen Fernwärme-Anschluss in die Bewertung ein und verhandeln Sie mit dem Wärmeplan-Status als Argument.
Quellen: RheinEnergie (23.07.2026), ZDFheute, heise online, stadt+werk (29.07.2026)
Recht & Steuern
FG Köln bestätigt Grundsteuer-Bundesmodell — jetzt auch für Gewerbeimmobilien
Das Finanzgericht Köln hat am 24. Februar 2026 entschieden (Az. 4 K 640/25, veröffentlicht am 10. Juli): Auch das Sachwertverfahren im Grundsteuer-Bundesmodell ist verfassungsgemäß. Damit erweitert das FG Köln seine Linie aus dem September-Urteil 2024 auf Geschäftsgrundstücke. Der Bundesfinanzhof hatte die frühere Kölner Entscheidung im November 2024 bestätigt.
Der Weg zum Bundesverfassungsgericht bleibt offen: Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler haben Ende Februar 2026 Verfassungsbeschwerde eingelegt (BVerfG Az. 1 BvR 472/26). Der Musterfall stammt aus Berlin und zweifelt Bodenrichtwerte und pauschalierte Mieten als Bewertungsgrundlage an. In einem konkreten Fall wurde eine tatsächliche Kaltmiete von 5,07 €/m² durch eine pauschalierte Miete von 9,32 €/m² ersetzt — 80 Prozent mehr.
Für Kölner Eigentümer bedeutet das: Wer bereits Einspruch gegen seinen Grundsteuerwertbescheid eingelegt hat, kann unter Verweis auf das BVerfG-Aktenzeichen 1 BvR 472/26 das Ruhen des Verfahrens beantragen. Neue Einsprüche haben nur Sinn, wenn konkrete Bewertungsfehler vorliegen — pauschale Verfassungszweifel reichen nach Kölner Rechtsprechung nicht.
Für Eigentümer: Prüfen Sie Ihren Grundsteuerbescheid auf konkrete Fehler bei Bodenrichtwert, Grundstücksfläche und Baujahr. Für laufende Einspruchsverfahren: Ruhen des Verfahrens beantragen und BVerfG-Entscheidung abwarten. Kölner Hebesatz bleibt bei 550 Prozent.
Für Käufer: Kalkulieren Sie die Grundsteuer nach neuem Modell verlässlich in Ihre Nebenkostenplanung ein — die Rechtssicherheit für den Bundesmodell-Wert wächst mit jedem Urteil. Bei Kauf: Aktuellen Grundsteuerwertbescheid einsehen.
Quellen: FG Köln 4 K 640/25 (Urteil vom 24.02.2026, veröffentlicht 10.07.2026), KPMG, Deloitte Tax-News, ETL Rechtsanwälte, Haus & Grund
Investmentmarkt & Makroökonomie
BASF stoppt Verkauf von 3.300 Wohnungen — was das für Kölner Privatverkäufer heißt
Am 23. Juli meldete BASF: Der im Februar 2026 angekündigte Verkauf von 3.300 Werkswohnungen im Raum Ludwigshafen wird bis auf Weiteres ausgesetzt. Der Chemiekonzern nennt „maßgeblich veränderte Rahmenbedingungen" am Immobilien- und Kapitalmarkt. Konkret: Die eingegangenen Angebote erreichten den vom Konzern angestrebten Preis nicht. BASF-Finanzvorstand Dirk Elvermann bestätigte das am 29. Juli. Der parallele Verkauf von 1.100 Eigentumswohnungen an Einzelkäufer läuft dagegen weiter.
Der Fall zeigt zwei Wahrheiten des aktuellen Marktes: Institutionelle Portfolio-Deals stocken, weil höhere Bauzinsen die Renditeerwartungen der Käufer nach unten und die Preiserwartungen der Verkäufer noch nicht ausreichend nach oben angepasst haben. Der Einzelverkauf an Selbstnutzer und Kapitalanleger funktioniert dagegen — weil hier die Bewertung nicht über Cap-Rate, sondern über Nutzwert und Emotion läuft.
Für Kölner Privatverkäufer ist das eine gute Nachricht: Weniger institutionelle Konkurrenz auf dem Käufermarkt, mehr Aufmerksamkeit für gut inszenierte Einzelobjekte. Der Preis wird nicht mehr durch Portfolio-Mengen gedrückt, sondern durch die Qualität der Einzelvermarktung entschieden.
Für Eigentümer: Positionieren Sie Ihre Immobilie gezielt für den Selbstnutzer-Markt, nicht für Investoren-Renditerechnungen. Aufbereitung, Präsentation und emotionale Ansprache schlagen aktuell die reine Zahlenlogik. Preisstrategie: keine Kompromisse bei Bewertung und Home Staging.
Für Käufer: Nutzen Sie das schwierige institutionelle Umfeld — Portfolio-Objekte, die auf dem Markt liegen bleiben, kommen häufig als Einzelverkäufe zurück. Beobachten Sie Neuvermarktungen von Bauträger-Restanten in Deutz, Ehrenfeld und Nippes.
Quellen: BASF Pressemeldung P-26-136 (23.07.2026), Rheinpfalz (23.07. und 29.07.2026), Interhyp (Zinsstand 26.07.2026), Finanztip
Stadtentwicklung
Deutzer Hafen: Planungsrecht für 650 neue Wohnungen ist da
Der Rat der Stadt Köln beschloss am 2. Juli 2026 den Bebauungsplan „Teilplan A" für den Deutzer Hafen. Er schafft Planungsrecht für die ersten Baufelder 03, 04, 05, 06 und Ost 03 auf der östlichen Hafenseite. Dort entstehen mindestens 650 Wohnungen, davon 30 Prozent öffentlich gefördert, ein weiterer Anteil im preisgedämpften Segment. Dazu kommen Kitas, Gastronomie, ein Sondergebiet für Einzelhandel und die Essigfabrik als „Sondergebiet Kultur".
Das Gesamtprojekt Deutzer Hafen umfasst 39 Hektar mit Ziel 3.000 Wohnungen für rund 6.900 Menschen und Büros für 6.000 Arbeitsplätze. Fertigstellung des Gesamtquartiers: 2040. Der Teilplan A ist damit der erste konkret rechtlich abgesicherte Baustein — nach mehr als sieben Jahren Planung seit dem Aufstellungsbeschluss von 2018.
Der Zeithorizont bleibt lang, die Preisdynamik im Umfeld startet aber sofort. Historische Erfahrung aus vergleichbaren Kölner Entwicklungsprojekten: Bereits mit dem Satzungsbeschluss zieht die Nachfrage im direkten Umfeld an, weil Käufer die zukünftige Aufwertung mit einpreisen. Betroffen sind vor allem Deutz, Poll und die östlichen Teile von Kalk.
Für Eigentümer: Wer in Deutz, Poll oder Ost-Kalk verkauft, hat mit dem Teilplan A ein starkes Zukunftsargument. Der Ratsbeschluss ist ein belegter Aufwertungsimpuls — nicht Hoffnung, sondern beschlossenes Recht. In der Vermarktung sollte diese Perspektive konkret quantifiziert werden.
Für Käufer: Die Zeitachse ist lang, die Preisreaktion beginnt aber sofort. Wer im Umfeld kaufen will, sollte 2026/2027 handeln — nicht 2032 wenn die ersten Fertigstellungen kommen. Prüfen Sie Objekte mit direktem Blick auf die künftige Rheinfront.
Quellen: Stadt Köln, Pressemitteilung Nr. 28532 vom 03.07.2026, moderne stadt GmbH
Kölner Marktdaten
12.205 Mietangebote, 14,70 €/m² Median — Kölner Angebotsmieten 2025 im Detail
Die Stadt Köln legte diese Woche die Kölner Statistischen Nachrichten 9/2026 vor: „Das Mietwohnungsangebot in Köln 2025". Ergebnis: 12.205 öffentlich zur Miete angebotene Wohnungen im Jahr 2025 — plus 1,5 Prozent gegenüber 2024. Die mittlere Angebotsmiete stieg um 5 Prozent von 14,00 €/m² auf 14,70 €/m² Nettokalt.
Die Spitze der Angebotsmieten liegt in Neuehrenfeld mit 20,90 €/m² — ein Wert, der 42 Prozent über dem stadtweiten Median liegt. Neustadt-Süd folgt mit 18,95 €/m². Am unteren Ende der Skala rangieren Randlagen wie Roggendorf-Thenhoven, wo nach früheren Erhebungen kaum noch Wohnungen unter 7,50 €/m² zu finden sind. Der marktaktive Leerstand in Köln: 0,9 Prozent.
Bemerkenswert: Trotz der Debatte um die verlängerte Mietpreisbremse (siehe unser Newsletter aus KW 29) haben sich die Angebotsmieten in Köln nicht abgekühlt. Der Angebotsdruck bleibt strukturell hoch, weil Neubau und Fertigstellungen weiter unterhalb des demografischen Bedarfs liegen.
Für Eigentümer: Vermieten Sie eine Wohnung im Bestand, prüfen Sie Ihren aktuellen m²-Preis gegen den Veedel-Median. Der Abstand zwischen Bestands- und Neuvertragsmiete ist in Köln inzwischen so groß, dass Neuvermietungen bei Auszug einen sofortigen Wertaufschlag rechtfertigen — natürlich innerhalb der gesetzlichen Rahmen.
Für Käufer: Wer in Neuehrenfeld oder Neustadt-Süd kauft, kann bei einer Kapitalanlage mit realistischen Mietrenditen zwischen 3,8 und 4,3 Prozent kalkulieren. In Randlagen entsprechend niedriger — dort zählt Wertsteigerung, nicht Cashflow.
Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Kölner Statistische Nachrichten 9/2026
ImmoBiehler-Einordnung
Die Kölner Immobilienwoche liefert ein klares Bild: Die Stadt schafft Fakten — bei Fernwärme, im Deutzer Hafen und in der Rechtsprechung zur Grundsteuer. Parallel zeigt der BASF-Stopp, dass institutionelle Käufer aktuell zurückhaltend sind, während Privateigentümer und Selbstnutzer den Markt bestimmen.
Die 3 Fakten, die für Kölner Eigentümer jetzt zählen: Erstens — Fernwärme wird in Innenstadt und Deutz zum konkreten Wertfaktor, nicht mehr zur Absichtserklärung. Zweitens — die Grundsteuer-Kalkulation gilt nach Kölner Rechtsprechung als stabil, Rechtsstreit bleibt Einzelfallsache. Drittens — der Selbstnutzer-Markt trägt aktuell die Preisstabilität, nicht der Investmentmarkt. Wer verkauft, sollte sein Objekt konsequent für Einzelkäufer inszenieren, nicht für Renditerechnungen.
Sie möchten wissen, was Ihre Kölner Immobilie heute konkret am Markt wert ist?
Kostenlose Expertenanalyse anfordern →